Aunque en ALUGA Inmobiliaria sabemos que las compras de vivienda al contado son casos excepcionales, queremos explicar los pasos a seguir para no morir en el intento 😊

Lo primero que hay que saber es que, por ley, todos los gastos derivados de la compraventa de una vivienda siempre serán por cuenta del comprador, la excepción a esta norma es el impuesto de plusvalía o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), que tiene que abonarlo el vendedor.

Por eso es muy conveniente que un profesional, como un asesor inmobiliario (por ejemplo, los chicos de ALUGA Inmobiliaria,😉), guíe al comprador en todos los pasos necesarios para la compraventa del inmueble, y así efectuar los trámites de forma correcta y segura.

Los pasos siguientes siempre los efectuamos en ALUGA Inmobiliaria en el momento de tramitar la compraventa de cualquier inmueble, ya sea pisos, casas, terrenos, garajes, etc…, pues contamos con abogados especializados en derecho inmobiliario, peritos y aparejadores, todos ellos con dilatada experiencia en gestión inmobiliaria. Si se realiza entre particulares serán éstos los que tendrán que tramitar toda la documentación.

Pasos a seguir para la compraventa de un inmueble

 Lo primero que hay que hacer, en la operación de compraventa de un inmueble, es solicitar al vendedor una copia de la escritura notarial que demuestre que es el propietario de la vivienda. Además, siempre se deberán comprobar los datos del inmueble en la escritura, donde figura el número de registro, folio, finca, etc.

Por otro lado, hay que comprobar que el inmueble no tiene cargas (hipoteca, pleitos judiciales, derechos de usufructo, condiciones resolutorias, embargos judiciales o administrativos u otras deudas…). Para ello, hay que acudir al Registro de la Propiedad y solicitar una nota simple informativa en la que figura el nombre del propietario y las cargas que, en su caso, pueda tener el inmueble. Esta nota cuesta unos 25 euros y suelen proporcionarla entre 24 y 48 horas.

También es importante saber si el inmueble tiene inquilinos, ya que, en la mayoría de los casos el comprador deberá respetar el contrato de alquiler si éste se encuentra en vigor, todo dependerá del tipo de contrato de alquiler que hayan firmado el propietario y el inquilino.

Si la casa está hipotecada, hay que exigir al propietario que cancele la hipoteca antes de comprarla o que lo haga ante notario en el mismo acto de compraventa y antes de firmar. Así, el vendedor recibe como precio el resultado de descontar el importe del préstamo pendiente. En el caso de que la hipoteca ya haya sido cancelada pero todavía no se haya inscrito en el Registro, hay que exigir al dueño que lo haga.

En el Registro se puede comprobar si el uso de la vivienda está atribuido a un miembro de una pareja en proceso de divorcio. En ese caso, conviene asegurarse de que esta persona firma también la compraventa.

También hay que solicitar en el ayuntamiento donde se ubica el piso, en este caso el de Cangas do Morrazo, o bien, al propietario, el último recibo de la contribución, para verificar que está al día del pago del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles).

A través del administrador o del presidente de la comunidad de propietarios, hay que comprobar que la vivienda está al corriente de pago en los gastos de la comunidad de vecinos y que no hay pendiente ninguna cuota por alguna reparación o derrama extraordinaria (instalación de ascensor, reparación de tejados o fachadas, etc…)

Cuando se va a comprar una casa al contado, normalmente se entrega al vendedor un porcentaje del precio de venta en metálico. Es el contrato de arras para reservar y bloquear la vivienda. Si el contrato llega a buen fin, esa cantidad deberá ser descontada del precio final.

El siguiente paso será suscribir el contrato de compraventa. En él tienen que aparecer identificados tanto el comprador como el vendedor del piso, además de la descripción del inmueble (el plano de la casa, la memoria de calidades, la superficie útil y construida, la referencia catastral y el estado de cargas, si las hubiera).

Igualmente, se debe incluir en el contrato el precio de la venta y la forma de pago y, además, abonar los impuestos que pudieran derivarse de la operación de compraventa. Si se ha hecho entrega de arras a cuenta del importe final, se debe hacer especificar la cantidad entregada, que será descontada. Además, hay que consignar la fecha para la formalización de la escritura pública, la declaración de sometimiento a los Tribunales de la localidad donde se ubique el piso y la fecha y la firma de todas las partes contratantes.

Ya por último habrá que escriturar el contrato de compraventa y registrarlo. Normalmente se firma primero el contrato de compraventa ante notario, y luego se eleva a escritura pública. Cuando el contrato ha sido elevado a escritura pública, hay que inscribirlo en el Registro de la Propiedad del municipio donde radique la casa para que tenga efectos frente a terceras personas. Este paso es muy recomendable porque ofrece máximas garantías jurídicas.

Posteriormente  habrá que dar de alta los suministros básicos: luz, agua, gas y teléfono.

Gastos que hay que tener en cuenta para comprar la vivienda si es de SEGUNDA MANO:

Se deben abonar 2 impuestos: el primero es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y el segundo, el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) debe abonarlos el comprador en un plazo no superior a 30 días hábiles, que empieza a transcurrir a partir del día siguiente al del otorgamiento del contrato, del documento privado o de la escritura pública. El impuesto se debe pagar en la Delegación de Hacienda previa cumplimentación del impreso oficial. Para ello, es necesario aportar el DNI o el CIF.

Gastos que hay que tener en cuenta para comprar la vivienda si es de OBRA NUEVA:

En la mayoría de los casos de compraventa de una vivienda de obra nueva, el comprador paga el IVA en vez del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP/IAJD), que se paga en casos de compras de pisos de segunda mano, pero puede haber excepciones.

En ALUGA Inmobiliaria estamos para asesoraros en algo tan importante y delicado como es la compra de una vivienda. Así que, si tenéis alguna duda o necesitáis la ayuda de un profesional, ya sabéis dónde estamos 😉.